Impuesto predial: qué es, cálculo, tipos y tasas

Impuesto predial explicado: qué es, cómo se calcula, tipos de bienes, tasas y ejemplos prácticos para pagar menos y entender tu tasación municipal

Un impuesto predial (también llamado impuesto sobre la propiedad o impuesto sobre el millaje) es un gravamen que el propietario debe pagar sobre la propiedad. El impuesto lo impone la autoridad gobernante de la jurisdicción donde se ubica la propiedad y puede pagarse a distintos niveles de gobierno: nacional, estatal, provincial, de condado, regional o municipal. Es común que varias jurisdicciones graven la misma propiedad (por ejemplo, municipio + condado + distrito escolar). Estos impuestos suelen financiar servicios públicos locales como educación, seguridad, mantenimiento de vías y recolección de residuos. A diferencia de impuestos basados en flujos (por ejemplo, el impuesto sobre el alquiler o la hipoteca), que se calculan como un porcentaje de esos ingresos o montos, el impuesto predial se calcula sobre el valor de la propiedad o sobre una base establecida por la autoridad fiscal.

Se suelen distinguir cuatro grandes categorías de propiedad: tierra, bienes inmuebles, propiedad personal y propiedad intelectual. En el ámbito del impuesto predial, la propiedad inmobiliaria (también llamada bienes raíces o inmuebles) combina el terreno y las mejoras sobre él (edificaciones, instalaciones). En un sistema de impuesto predial, la autoridad realiza una tasación o valoración del valor monetario de cada propiedad y sobre esa base se establece el impuesto. Las reglas concretas —cómo se valora la propiedad, con qué frecuencia se reevalúa, si se usa valor catastral o valor de mercado— varían ampliamente según los países y las jurisdicciones. Además, los inmuebles suelen clasificarse por uso (residencial, comercial, industrial, terrenos sin construir, agrícola, etc.) y cada clase puede tener un tratamiento fiscal distinto.

Las propiedades de diferentes clases se gravan con tipos distintos. Ejemplos de clases son inmuebles residenciales, comerciales, industriales y terrenos vacíos. En algunos lugares se penaliza la desocupación: por ejemplo, en Israel, por ejemplo, los tipos para los inmuebles residenciales vacíos son el doble que para los ocupados. En la provincia canadiense de Columbia Británica se introdujo en 2019 un impuesto sobre la especulación en determinadas propiedades residenciales para desalentar la compra con fines especulativos. Estas medidas muestran que las tasas y exenciones pueden usarse también como herramientas de política pública.

A veces se confunde un impuesto especial de valoración con el impuesto predial. Son dos formas distintas de imposición: el impuesto ad valorem se basa en el valor justo de mercado o en el valor tasado de la propiedad; en cambio, un gravamen especial (o contribución especial) se aplica cuando una obra o mejora pública genera un "beneficio" directo para ciertos propietarios (por ejemplo, la pavimentación de una calle) y la carga se distribuye entre los beneficiados en función del beneficio estimado.

El tipo del impuesto sobre bienes inmuebles suele expresarse como un porcentaje o, con más frecuencia en la práctica municipal, en por mil (importe del impuesto por cada mil unidades monetarias de valor), conocido como tasa de milaje o mill (1 mill = 0,001 de la unidad monetaria). Para calcular el impuesto predial, la autoridad fiscal multiplica el valor tasado de la propiedad por la tasa de milaje y divide por 1.000. Fórmulas prácticas:

• • Si la tasa está en milésimas (mills): impuesto = valor tasado × (mils / 1.000).
• • Si la tasa está en porcentaje: impuesto = valor tasado × (tasa % / 100).

Ejemplo numérico: una propiedad con un valor de tasación de 50.000 dólares situada en un municipio con una tasa de 20 mills tendría un impuesto anual de: 50.000 × (20 / 1.000) = 1.000 dólares.

Algunas aclaraciones prácticas que conviene conocer:

• • Valor tasado vs. valor de mercado: muchas jurisdicciones aplican un factor de evaluación que establece que el valor tasado es un porcentaje del valor de mercado (por ejemplo, el 80 % del valor de mercado). El impuesto se calcula sobre ese valor tasado, no siempre sobre el precio real de venta.
• • Cómo se determina la tasa (millaje): las autoridades fijan su presupuesto anual, deciden cuánto deben recaudar y dividen esa cifra entre la base de valor tasado de todas las propiedades para obtener la tasa de milaje. Por eso si aumenta el presupuesto o disminuye la base tasada, la tasa puede subir aunque los valores individuales no cambien.
• • Exenciones y reducciones: existen exenciones parciales o totales (personas mayores, jubilados, discapacitados, veteranos, propiedades agrícolas, inmuebles de uso público o religioso, viviendas principales en ciertos límites, ONGs). También hay incentivos temporales o abatimientos para fomentar inversión o rehabilitación.
• • Pagos y frecuencia: el impuesto puede cobrarse anual, semestral o trimestralmente; muchas administraciones permiten pago fraccionado. Los plazos, descuentos por pronto pago y recargos por demora varían según la jurisdicción.
• • Penalidades y ejecuciones: el impago puede generar intereses, multas y eventualmente la ejecución de la propiedad (subasta) para saldar deudas fiscales.
• • Revalúos y apelaciones: las autoridades suelen revalorar periódicamente (cada cierto número de años) el parque inmobiliario. Los propietarios pueden impugnar la tasación mediante procedimientos administrativos o judiciales si consideran que el valor asignado es incorrecto.

En resumen, el impuesto predial es un tributo local fundamental para financiar servicios públicos. Su cálculo depende de la valoración de la propiedad, de la clasificación del inmueble y de la tasa fijada por las autoridades. Dada la diversidad de normas, siempre conviene consultar la ordenanza fiscal local o la oficina de catastro correspondiente para conocer cómo se valora la propiedad, qué exenciones aplican, cómo se calcula exactamente la deuda y qué recursos existen para recurrir una tasación.

Preguntas y respuestas

P: ¿Qué es un impuesto sobre la propiedad?

P: ¿Cómo pueden varias jurisdicciones gravar la misma propiedad?

P: ¿Cuáles son los cuatro grandes tipos de propiedad?

P: ¿Cómo determina un gobierno cuánto debe pagar una persona por sus impuestos?

P: ¿Qué tipo de sistema impositivo se basa en el valor justo de mercado tasado?

P: ¿Cómo se puede calcular la factura anual del impuesto sobre bienes inmuebles de una persona?

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